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2024년 시장 흐름 개괄
• 주택 매매가격은 2023년에 4.6% 하락한 데 이어, 2024년 연간으로도 -0.2%를 기록하여 하락 마감했으나 실제로는 상·하반기에 걸쳐 ‘하락 → 반등 → 재하락’이 반복되는 혼조 양상을 보임.
• 지역별로 서울(2.0%), 경기(0.3%), 충북(0.1%)은 상승, 나머지 지역(대구·부산 등)은 하락하였으나 하락 폭은 전년 대비 다소 줄어듦. 이는 지역별 선호도와 수급 차이가 커졌기 때문.
• 전세가격은 수도권을 중심으로 오히려 상승세(연 1.4%)를 보였고, 특히 서울 아파트 전세가격이 6.6% 상승해 매매가격 대비 높은 상승폭을 기록함.
• 2024년 매매 거래량(64.2만 호)은 2023년 대비 15.8% 늘었으나, 과거 10년 평균 대비로는 여전히 약 66% 수준에 머묾. 투자보다 실수요 중심의 시장 분위기가 유지됨.
2025년 시장 주요 변수
• 공급: 2022년 이후 아파트 분양물량이 30만 호 이하로 줄어들고, 주택 인허가 물량도 3년째 감소 중. 공사비 상승, PF(프로젝트파이낸싱) 문제로 민간사업이 위축되면서 공급 부족 우려가 부각되고 있음.
• 정책: 가장 중요한 요인은 정부의 ‘가계부채 관리’와 ‘공급 확대’ 정책. 대출 규제 등으로 매매 수요가 억제될 가능성이 높으나, 공공 주도 개발(3기 신도시 등)·재건축·재개발 규제 완화 등의 공급 신호가 지속될 전망.
• 금리·대출 규제: 한국은행이 금리 인하 가능성을 시사하며 작년 하반기에 이미 두 차례(각 0.25%p) 내렸으나, 그 폭이 크지 않아 대출금리 하락 효과도 제한적일 수 있음. 동시에 가계부채 억제를 위해 스트레스 DSR 3단계 등을 예고하면서 ‘인하 효과 < 대출규제 강화’가 될 가능성.
• 시장 전망:
주택시장 불안의 핵심 요인: ‘공급 물량’
• 2022년 이후 아파트 분양물량이 급감하면서 향후 1~2년간 공급 감소가 불가피. 민간 건설사는 공사비 상승과 PF 시장 경색으로 신규 사업 착공에 소극적임.
• 정부는 6년간 수도권 42.7만 호 이상을 공급하겠다고 발표(그린벨트 해제, 공공주도 3기 신도시 조기 분양 등)했으나, 단기 효과는 불확실.
수도권과 달리 침체가 이어지는 ‘비수도권 주택시장’
• 수도권이 2024년 하반기에 잠시 반등했지만, 비수도권은 미분양 누적, 분양 부진 등으로 하락세가 지속됨. 특히 부산·대구 등 광역시도 상승폭이 작거나 여전히 약세.
• 비수도권 아파트의 초기분양률(36개월 내 계약률)이 5060%대에 불과해 지역별로 양극화가 뚜렷.
‘금리 인하 vs 대출 규제’
• 금리 인하 기대감은 매수 심리 회복에 긍정적으로 작용 가능. 한때 4.56%(2023년 10월)까지 올랐던 주담대 금리가 3%대 중반으로 내려옴.
• 반면 가계부채 관리가 최우선 과제가 되면서, 스트레스 DSR 3단계 적용(2025년 7월 예정) 등 대출 규제 강화책이 겹치면 매수세는 다시 위축될 수 있음.
전세사기 이후 ‘비아파트’ 시장 위축
• 전세사기 피해의 70% 이상이 연립·다세대 등 비아파트에서 발생하면서, 서민 임차 주거 대안인 빌라·다세대주택에 대한 불안 심리 커짐.
• 전세 거래 감소와 함께 연립·다세대주택 매매도 크게 줄었고, 새로 짓는 공급도 급감. 정부의 지원정책(임대차 정보 투명화, 세제 혜택 등)과 월세 선호 증가로 장기적으로는 회복 여지가 있으나, 빠른 정상화는 어려울 전망.
‘노후계획도시 정비사업’ 본격화
• 1기 신도시를 포함한 노후계획도시 정비사업 추진 근거가 되는 「노후계획도시 특별법」이 2023년 말 국회를 통과, 2024년에 시행령과 기본 방침이 마련됨.
• 분당 등 선정된 선도지구가 본보기 사례가 될 전망이나, 실제로 분담금·대규모 이주·사업성 논란 등 해결 과제가 많아 진행 속도에 따라 시장 가격 변동성이 클 것으로 보임.
서울 아파트 시장: 경기 판단의 ‘바로미터’
• 2024년 초부터 상승세로 돌아선 서울 아파트는 하반기에는 대출 규제 강화 등으로 상승 폭이 둔화. 고가 재건축 단지를 중심으로는 고점을 회복한 사례도 있음(강남·용산 등).
• 지역별·단지별 양극화가 뚜렷해질 것으로 예상되며, 정부 정책 변화(재건축 규제, 토지거래허가구역 해제 등)에 민감하게 반응할 전망.
‘전세’ 시장 불안 가능성
• 매매 불확실성이 커지면서 전세로 눈을 돌리는 수요자가 증가. 서울과 수도권 아파트 전세가격이 빠르게 반등하여 1년 이상 오름세가 이어짐.
• 입주 물량은 전년 대비 줄어드는 데다, 전세사기 우려로 안전한 아파트 전세를 원하는 수요가 몰리며 전세가격이 상승 압력을 받을 가능성이 높음.